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不動産投資と節税

「個人でマンションを1室、数室または1棟ごと購入して、節税しよう!」というような話を時々耳にします。
果たして、不動産投資で節税は可能なのでしょうか。

縁あって、私は不動産投資を行っている方の確定申告を毎年、80名くらい行っており、その方の多くが還付申告となりますので、確定申告の期限が過ぎてから申告を行っています。

税金が少なくなるためには、不動産に関する所得が赤字でなければなりません。
つまり、収入より経費が多くならないといけないということになります。
ここでいう経費とは、通常は、固定資産税、減価償却費、借入れの利息等になります。
取得時には、登記費用や登録免許税、不動産取得税などもありますね。
不動産を購入して賃貸することにより、常に赤字を出すということは、得る金銭より出ていく金銭のほうが多いということになります。
これでは、所得税は少なくなるかもしれませんが、赤字を垂れ流すだけで「節税」とはいいません。

不動産投資で注意すべき点は、収益性と減価償却費となります。
また、借入れをして不動産を購入する場合には、借入利率も重要です。
収益性が高い物件は、手放す際にも高く売却できる可能性があります。
売却時の税率は約20%になりますので、高い税率の方ほど、お得感はあります。
最も良い物件は、賃貸時に多額の減価償却費を計上でき、高値で売却できる物となります。

次に減価償却費です。
不動産所得が赤字になる大きな原因は、この減価償却費です。
多くの減価償却費を計上することが可能な物件ほど、お得な物件となります。
高い利息で不動産を購入すると、そのぶんだけ調達資金が増えることになり、収益性を圧迫することになります。
よく広告等で目にする投資物件の多くは、どちらかというと高い利息の借入がひも付きとなっており、不動産所得は赤字になりますが、長い目で見ると高利率により収益性がかなり低くなり、お勧めできるものではありません。

購入から売却までに、税金や金銭で手残りを増やそうと考えると、不動産投資は簡単にできるものではありません。
不動産所得で赤字を出して、所得を圧縮するのは簡単ですが、ただの無駄遣いになってしまいます。

井上税理士事務所
代表 井上 伸一

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